Comment calculer votre OS&E FF&E OS&E avec Figurz
Si Figurz semble simple, c'est parce que sa conception ne l'était pas.
Derrière un formulaire à quatre champs se cachent douze années de OS&E FF&E OS&E — 78 millions d’euros, 3 100 clés, quinze pays — condensées dans un algorithme qui génère une estimation budgétaire en moins d’une minute. Cet article explique quelles informations Figurz demande, pourquoi il les demande, et comment le résultat évolue lorsque vous modifiez chaque variable.
Pourquoi la plupart FF&E partent d'un chiffre erroné
L'approche classique en matière de FF&E dès les premières phases du projet se résume ainsi : on applique une règle empirique, on reprend un chiffre issu d'un projet antérieur, ou on accepte le chiffre proposé par une personne ayant intérêt à ce que le projet aboutisse.
Aucun de ces chiffres ne constitue un argument solide. Une règle empirique ne tient pas compte de la composition de votre public, de votre emplacement ni de votre calendrier de lancement. Un chiffre emprunté provient d’un autre projet, dans un contexte différent. Quant à un chiffre « sur mesure » — établi par un agent d’approvisionnement ou un promoteur ayant un intérêt financier dans le résultat —, il est calculé pour remporter un marché, et non pour refléter la réalité.
Figurz existe parce que nous avons passé douze ans à vivre ce problème de l’autre côté. C’était nous qui établissions les budgets dans un contexte concurrentiel, sous la pression des délais, en sachant que le chiffre que nous fournissions allait façonner les attentes du client pour les dix-huit mois à venir. La tentation de présenter un chiffre optimiste est structurelle : il ne s’agit pas d’une malhonnêteté individuelle, mais bien du système d’incitations en place.
Nous avons donc développé un outil sans nous soucier du résultat. Pas de contrat d'approvisionnement à décrocher. Pas de projet à valider. Juste le chiffre.
Ce que Figurz demande — et pourquoi chaque information fournie est importante
L'estimation de Figurz repose sur quatre paramètres. Chacun d'entre eux influe sur une partie différente du budget.
Classement par étoiles / classement général
Le classement par étoiles définit le niveau minimum de spécifications. Un hôtel 3 étoiles et un hôtel 5 étoiles ne se distinguent pas seulement par leur mobilier : leurs exigences sont fondamentalement différentes. Le nombre de FF&E , la proportion d’articles sur mesure par rapport à ceux issus de catalogues, l’aménagement des espaces communs, les OS&E par chambre : tous ces éléments évoluent en fonction du classement.
Dans la pratique, la différence entre un établissement 3 étoiles et un établissement 5 étoiles ne se résume pas à un simple facteur multiplicateur : il s’agit d’un changement structurel dans les prestations proposées. Un établissement 3 étoiles dispose d’un hall d’accueil et d’une salle de petit-déjeuner. Un établissement 5 étoiles propose quant à lui un restaurant réputé, un bar, un spa, des salles de réunion et un toit-terrasse. Le coût moyen par chambre englobe l’ensemble de ces prestations.
Les références de Figurz sont calibrées en fonction d'un classement par étoiles, sur la base de données réelles issues de projets. Lorsque vous sélectionnez 4 étoiles, vous n'appliquez pas un pourcentage générique : vous accédez à la répartition réelle des coûts des projets classés 4 étoiles selon les paramètres qui comptent.
Nombre de chambres et composition des chambres
Le nombre de chambres est le point de départ. C'est la composition de l'offre de chambres qui donne tout son sens à ce chiffre.
Un hôtel de 100 chambres, dont 20 suites, présente un FF&E (mobilier, équipement et agencement) fondamentalement différent de celui d’un hôtel de 100 chambres composé exclusivement de chambres standard. Les suites nécessitent davantage de mobilier, d’éléments sur mesure, d’œuvres d’art et d’équipements technologiques, ainsi qu’une part nettement plus importante consacrée aux espaces communs. La moyenne par chambre ne vous apprend pratiquement rien si vous ne connaissez pas la composition de l’établissement.
Figurz demande le nombre total de chambres et le nombre de suites séparément. Cela permet au devis de pondérer correctement le budget — non pas en appliquant un montant forfaitaire par chambre, mais en modélisant la composition réelle du projet.
Pays et localité
L'emplacement du projet a une incidence sur le budget de deux manières distinctes.
Le premier facteur est le coût d'approvisionnement. L'approvisionnement FF&E France, FF&E Allemagne ou FF&E Royaume-Uni s'accompagne de structures de prix différentes de celles observées en Europe de l'Est ou en Asie. Les coûts de main-d'œuvre, les coûts des matériaux et les délais de livraison varient tous selon la région géographique — et pour un projet, quelle que soit son ampleur, ces différences sont significatives.
Le deuxième aspect concerne la logistique. Livrer dans un hôtel du centre-ville de Paris n’est pas la même chose que livrer dans une station de montagne ou dans une propriété située sur une île isolée. Les restrictions d’accès, les contraintes de stockage et les exigences en matière de manutention sont autant de facteurs qui augmentent les coûts — et tous dépendent de l’emplacement.
Figurz utilise le pays comme variable de coût principale et, pour les projets français, le code postal comme variable secondaire afin de prendre en compte les facteurs logistiques régionaux.
Type de projet : construction neuve, rénovation, réaménagement ou rénovation légère
Le type de projet est la variable que la plupart des estimations préliminaires négligent complètement.
Un établissement neuf et un établissement rénové, même s’ils présentent le même classement par étoiles et le même nombre de chambres, ont FF&E différents. Dans le cadre d’une rénovation, certains éléments sont conservés, d’autres sont remplacés, et les contraintes d’installation sont plus complexes : coexistence avec les travaux en cours, livraisons échelonnées, restrictions d’accès. Dans le cadre d’une restructuration, le périmètre des travaux peut impliquer des modifications de l’agencement architectural qui affectent fondamentalement le FF&E .
Figurz vous demande de préciser le type de projet, car un même nombre de pièces, pour un même état des lieux, donne lieu à des montants différents selon que vous aménagez un local vide ou que vous travaillez autour d'une activité existante. Le contexte budgétaire de la construction a également son importance ; c'est pourquoi Figurz affiche également leOS&E sous forme de pourcentage du coût indicatif de la construction, afin de replacer ce chiffre dans son contexte.
Date d'ouverture
La date d'ouverture n'est pas un paramètre de conception. Il s'agit d'une contrainte liée à l'approvisionnement.
Les meubles sur mesure provenant d'un fabricant européen nécessitent un délai de 16 à 24 semaines entre la commande et la livraison. Les meubles de rangement et les meubles rembourrés sur mesure peuvent prendre davantage de temps. Un projet dont le lancement est prévu dans huit mois nécessite un processus d'approvisionnement fondamentalement différent de celui d'un projet dont le lancement est prévu dans dix-huit mois — et le budget doit en tenir compte, car les contraintes de délai ont un coût.
Figurz se base sur la date de lancement pour identifier les projets dont le délai de passation de commande est serré et pour lesquels les délais de livraison standard pourraient nécessiter soit un supplément de prix pour une production accélérée, soit une adaptation des spécifications vers des articles de catalogue offrant des délais de livraison plus courts.
Date de production du devis
Une fois vos paramètres saisis, Figurz génère une ventilation du budget en moins d'une minute. Pour les projets hôteliers en France comptant plus de dix chambres, le résultat comprend :
OS&E global consacré au mobilier, à l'équipement FF&E aux accessoires ( FF&E OS&E , ventilé par zone : chambres, suites, espaces publics, arrière-boutique, logistique.
Estimation de la durée totale du projet pour le OS&E FF&E OS&E , depuis le lancement de la procédure d'appel d'offres jusqu'à l'achèvement de l'installation.
Une moyenne par clé sur l'ensemble du périmètre, à des fins de comparaison avec les références et les projets antérieurs.
Le pourcentage que représenteOS&E des équipements, mobilier et agencements (OS&E ) par rapport au coût indicatif de construction, afin de replacer ce chiffre dans le contexte de l'investissement global du projet.
Pour les projets hôteliers hors de France, ainsi que pour les projets résidentiels, Figurz propose une fourchette indicative établie en fonction des paramètres disponibles, accompagnée de conseils sur les variables permettant d'affiner davantage l'estimation.
Lancez une simulation gratuite sur figurz.eu.
Ce que Figurz ne fait pas — et pourquoi c'est important
Figurz n'est pas un outil d'approvisionnement. Il ne gère pas les bons de commande, ne suit pas les livraisons et ne remplace ni le cahier des charges de l'architecte d'intérieur ni le devis quantitatif du responsable des achats.
Cela permet de déterminer le chiffre qui devrait être établi avant même que l'un de ces processus ne démarre : une estimation budgétaire indépendante et exempte de conflits d'intérêts, qui offre à toutes les personnes présentes une référence que personne n'a intérêt à fausser.
Utilisez-le avant de nommer qui que ce soit. Avant que l'architecte ne soit mis au courant. Avant que le mandat d'appel d'offres ne soit attribué. Avant que le modèle financier ne soit finalisé.
Plus tôt vous disposez de OS&E fiables FF&E le mobilier, l'équipement FF&E les installations ( FF&E l'environnement FF&E OS&E , plus ceux-ci sont utiles. Une fois que la phase d'approvisionnement est lancée, une estimation budgétaire n'est plus qu'une simple vérification. Au stade de l'étude de faisabilité, en revanche, elle constitue un outil d'aide à la décision.
Obtenez votre devis gratuit Figurz — en moins d'une minute → figurz.eu.
À lire également : FF&E par chambre d'hôtel — Comment calculer le OS&E d'un hôtel — Pourquoi le chiffre figurant dans votre business plan est probablement erroné
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