Mis à jour en septembre 2026 · D'après les benchmarks de projets hôteliers Figurz
LA RÉPONSE EN BREF
Benchmarks Figurz 2026, hôtels en Europe, FF&E et OS&E combinés, par clé (incluant les deux budgets, les parties communes, le back-of-house et la logistique) :
Economique (2 à 3 étoiles) : 8 000 à 17 000 € par clé
Catégorie moyenne (3 à 4 étoiles) : 13 000 à 38 000 €
Haut de gamme (4 à 5 étoiles) : 20 000 à 75 000 €
Luxe (5 étoiles et plus) : 55 000 à 150 000 € et plus
Ces chiffres sont des repères : ils ne reflètent pas tout ce qui fait varier un budget hôtelier (positionnement, standard de marque, état du bâti, périmètre des lots, calendrier). L'outil Figurz permet d'intégrer les paramètres qui structurent votre budget, pour un CapEx cohérent avec votre programme et les clés pour le tenir.
Combien faut-il budgéter pour les FF&E et les OS&E dans un projet hôtelier ? C’est l’une des questions les plus fréquentes en développement hôtelier, et l’une de celles qui reçoivent le moins souvent une réponse fiable.
Ce guide rassemble des données de référence issues de projets hôteliers concrets menés en Europe afin d'offrir aux investisseurs, promoteurs, architectes et exploitants un point de repère de budget FF&E/OS&E réalistes par clés, ventilés par catégorie d'hôtel et par lot.
→ Votre projet est plus qu'un benchmark. Calculez ici en une minute un chiffre adapté à votre standing, au nombre de chambres et à votre emplacement.
Ce que ce guide aborde, et ce qu'il n'aborde pas
Les chiffres figurant dans ce guide sont des valeurs de référence et non des devis. Ils correspondent à des fourchettes de coûts types observées dans le cadre de projets hôteliers en Europe occidentale, ajustées en fonction de la catégorie de l'hôtel, de la composition des chambres et du type de projet. Ils ont pour but de donner un ordre de grandeur réaliste lors de l'étude de faisabilité ou des premières phases de conception, et ne visent pas à se substituer à une étude d'appel d'offres détaillée.
Chaque projet est unique. Un hôtel-boutique de 40 chambres situé en campagne, en France, et un hôtel haut de gamme de 200 chambres situé au cœur de Paris peuvent partager le même classement par étoiles, mais présenter FF&E très différents. Considérez ces chiffres comme un point de départ, et non comme une limite maximale.
FF&E et OS&E: une brève définition
FF&E — Mobilier, éléments fixes et équipement — tout ce qui compose l'ameublement de l'hôtel sans être fixé au bâtiment : lits, sièges, luminaires, œuvres d'art, minibars, coffres-forts, téléviseurs.
OS&E — Fournitures et matériel d'exploitation — tout ce qui est nécessaire au bon fonctionnement de l'hôtel dès le premier jour : linge de maison, uniformes, vaisselle, verrerie, matériel de nettoyage, produits d'accueil.
Le FF&E est généralement acheté entre 12 et 18 mois avant l'ouverture ; l'OS&E, quant à lui, commence plus tard, souvent entre 6 et 9 mois avant l'ouverture. Ces deux éléments doivent être pris en compte dans le budget dès le départ.
FF&E et OS&E Budget par clé selon la catégorie d'hôtel
Les chiffres ci-dessous indiquent le coût FF&E/OS&E total par clé tous budgets confondus, pour les chambres standard, les suites, les espaces F&B, le spa et les espaces réservés au personnel en Europe occidentale.
Economique (2 à 3 étoiles) : 8 000 à 17 000 € par clé
Catégorie moyenne (3 à 4 étoiles) : 13 000 à 38 000 €
Haut de gamme (4 à 5 étoiles) : 20 000 à 75 000 €
Luxe (5 étoiles et plus) : 55 000 à 150 000 € et plus
Ces fourchettes s'appliquent à un projet de construction neuve standard présentant une répartition classique des pièces. Les projets de rénovation coûtent généralement 15 à 25 % de plus, en raison des contraintes d'accès, de la nécessité d'adapter le mobilier au bâti existant.
La situation géographique a une incidence considérable sur les coûts. Paris, Londres et d'autres grandes villes européennes affichent des tarifs supérieurs de 20 à 35 % à ceux des marchés régionaux, en raison des coûts logistiques, de l'accès aux sites d'installation et des tarifs pratiqués par les fournisseurs locaux.
Au sein d'une même catégorie, l'écart entre le bas et le haut de la fourchette dépend de la superficie des parties communes, de l'étendue des services inclus, de la date d'ouverture et de la situation géographique du projet — autant de paramètres qu'un business plan viable, établi avec une marge d'erreur de 10 %, ne peut se permettre d'ignorer.
Répartition FF&E par lot de travaux
Le coût total par chambre est utile pour évaluer la faisabilité. C'est la ventilation par catégorie de chambres qui permet de gérer efficacement le budget. La répartition suivante est typique d'un hôtel haut de gamme (4 à 5 étoiles) en Europe occidentale.
Menuiserie fixe (têtes de lit, armoires, meubles de salle de bains) : 20 à 35 % du budget FF&E
Mobilier libre (assises, tables, lits, bureaux) : 20 à 25 %
Luminaires (appliques, lampes, éclairage de chevet) : 15 à 25 %
Habillage des fenêtres (rideaux, occultants, voilages) : 10 à 15 %
Œuvres d'art et accessoires décoratifs : 5 à 10 %
Ces proportions varient fortement selon la catégorie d'hôtel. Dans l'hôtellerie économique, le mobilier libre et les équipements pèsent davantage. Dans les projets de luxe, la menuiserie fixe et les luminaires sur mesure peuvent représenter ensemble jusqu'à 60 % du budget FF&E total.
OS&E : à quoi s'attendre
L'OS&E est systématiquement le poste budgétaire le plus sous-estimé dans les projets de développement hôtelier. L'estimation est effectuée tardivement, leur acquisition se fait dans l'urgence, et ce budget est souvent ponctionné lorsque des dépassements FF&E doivent être absorbés.
À titre indicatif, les OS&E représentent généralement 15 à 25 % du budget total FF&E + OS&E. Pour un hôtel de milieu de gamme, cela représente 3 000 à 6 000 € par clé pour les seuls OS&E, qui couvrent le linge, les uniformes, la vaisselle, la verrerie, le matériel d’entretien, les minibars, les coffres-forts et toutes les fournitures des zones de service (back-of-house) nécessaires à la dotation complète d’ouverture.
Les erreurs les plus courantes sur les OS&E : oublier les zones de service (BOH), ne prévoir qu’un seul jeu de linge au lieu de trois, et exclure du périmètre les uniformes ainsi que les équipements choisis par l’exploitant, comme les minibars et les coffres-forts.
Construction neuve ou rénovation : quelles différences de coûts ?
Les projets de rénovation présentent un profil de coûts différent de celui des constructions neuves, et ces différences sont souvent sous-estimées lors de l'étude de faisabilité.
S'adapter au bâtiment existant coûte plus cher. Le sur-mesure n'est pas plus cher que le catalogue en soi : le surcoût vient du bâtiment. En construction neuve, les chambres se répètent avec des dimensions standard, ce qui permet d'industrialiser la fabrication et de produire à grande échelle. En rénovation, le bâti existant le permet rarement : les lits, les armoires et les menuiseries doivent être adaptés aux contraintes de chaque chambre, ce qui fait perdre l'économie d'échelle. Cela augmente de 10 à 40 % le coût de la menuiserie et du mobilier.
Les livraisons échelonnées entraînent des coûts logistiques supplémentaires. La rénovation par étapes d'un hôtel en activité implique de multiples livraisons, de multiples installations et des besoins de stockage qui n'existent pas dans le cadre d'un projet de construction neuve en une seule fois. Les coûts logistiques et d'installation dans les projets de rénovation sont généralement de 20 à 30 % plus élevés.
Les délais sont raccourcis. Les projets de rénovation ont souvent des délais d'approvisionnement plus courts que les constructions neuves. Ces délais raccourcis réduisent la concurrence lors des appels d'offres et peuvent faire grimper les coûts d'approvisionnement finaux de 5 à 15 %.
Comment utiliser ces références dans un modèle financier
La façon la plus fiable d’utiliser des données de benchmark est d’en faire un test de cohérence, pas un budget. Si votre estimation FF&E actuelle est inférieure de 40 % à la fourchette de référence de votre catégorie d’hôtel, c’est un signal. Pas une certitude, mais un signal qui mérite d’être examiné avant de vous engager sur une structure financière.
Trois questions à se poser au stade de l’étude de faisabilité. Votre estimation tient-elle compte de la composition réelle de votre parc de chambres, y compris les suites et les types de chambres atypiques ? Inclut-elle les OS&E, ou seulement les FF&E (mobilier, agencements et équipements) ? A-t-elle été mise à jour depuis la dernière modification du projet ?
Si la réponse à l'une de ces questions est « non », l'estimation n'est probablement plus d'actualité — et l'écart entre votre budget et le marché pourrait être plus important qu'il n'y paraît.
Lancer sa propre simulation
Les références vous donnent une fourchette. Une simulation vous fournit un chiffre adapté à votre projet spécifique : le nombre de chambres, la composition de votre parc, votre classement par étoiles, votre emplacement et le type de projet.
Figurz a été conçu précisément dans ce but. Notre outil d’estimation s’appuie sur des données issues de projets hôteliers réels pour établir, en quelques minutes, un budget FF&E et OS&E ventilé par lot. Il ne remplace pas une étude de procurement complète, mais il vous donne un chiffre sur lequel vous pouvez réellement bâtir votre modèle financier, au moment où cela compte le plus.
À propos de l’auteur : Martin Bretécher a passé plus de 15 ans dans le pilotage FF&E/OS&E. Il a coordonné le pilotage de plus de 3 100 clés à travers l’Europe et au-delà. Il a cofondé Figurz afin d’offrir aux investisseurs hôteliers un budget indépendant et réaliste, sans aucune incitation à le sous-estimer.
