LA RÉPONSE EN BREF
Les estimations de coûts de construction établies par les économistes de la construction n'intègrent presque jamais les FF&E et les OS&E (mobilier, luminaires, œuvres d'art, fournitures d'exploitation). Ces postes sortent du périmètre du bâtiment et s'achètent séparément, mais ils représentent ensemble 10 à 20 % du budget d'investissement total. Figurz vous donne en quelques minutes l'estimation indépendante qui manque.
Chaque projet hôtelier dispose d'un « économiste » dont le rôle est d'évaluer avec précision le coût de construction du bâtiment. Presque aucun ne dispose d'une personne chargée de faire de même pour l'aménagement intérieur.
Ce n'est pas un défaut de la profession. Les FF&E et les OS&E forment un domaine de spécialité à part entière, avec d'autres fournisseurs, d'autres délais et une autre logique de prix que les travaux de construction. Mais cette exclusion laisse dans le budget total du client un vide que quelqu'un doit combler, et on ne le découvre souvent qu'après avoir présenté le modèle financier à une banque.
Chaque projet hôtelier a son économiste de la construction, dont le rôle est de dire la vérité sur ce que coûtera le bâtiment. Presque aucun n'a quelqu'un qui fasse la même chose pour ce qui se trouve à l'intérieur.
Ce que couvre l'économiste de la construction sur un projet hôtelier, et ce qui échappe à son périmètre
Un économiste de la construction réalise une estimation indépendante du coût des travaux : structure, enveloppe, installations techniques, finitions. Sur beaucoup de projets hôteliers, les FF&E et les OS&E sont hors de ce périmètre : ils sont spécifiés par l'architecte d'intérieur, achetés séparément et chiffrés par d'autres fournisseurs. Quand ils sont estimés, c'est souvent par analogie avec un projet précédent ou à la louche.
Le livrable principal est un budget ventilé par lot : menuiserie fixe, mobilier, éclairage, habillage des fenêtres, œuvres d'art, OS&E et toutes les autres catégories de coûts d'aménagement intérieur pertinentes pour le projet. Cette ventilation remplit trois fonctions.
Elle donne à l'investisseur ou au promoteur une image réaliste du coût total de l'intérieur avant le début du procurement. Elle donne à l'équipe de projet une référence pour évaluer les devis des fournisseurs. Et elle donne à tous les participants autour de la table un point de repère commun, qui n'a pas été produit par quelqu'un cherchant à décrocher une mission.
Au-delà du budget initial, l'estimation peut être mise à jour au fil de la conception : elle signale quand des changements de spécification font monter les coûts, et apporte le regard indépendant que personne d'autre dans l'équipe de projet n'est en position de fournir.
Pourquoi les FF&E et les OS&E restent hors du BP
Cet écart vient d'un problème structurel dans la façon dont les projets hôteliers sont budgétés.
Chaque autre partie prenante d'un projet hôtelier a un intérêt commercial qui influence les chiffres qu'elle produit. Les honoraires de l'architecte sont généralement calculés en pourcentage du coût de construction : rien ne l'incite à réduire le périmètre. Les honoraires de l'architecte d'intérieur sont liés à la mission de conception : rien ne l'incite à simplifier la spécification. Les fournisseurs et entrepreneurs FF&E qui se disputent le procurement ont tout intérêt à présenter des prix optimistes pour remporter l'appel d'offres.
L'investisseur ou le promoteur — c'est-à-dire la personne qui assume le risque financier — est entouré de conseillers dont les intérêts commerciaux ne vont pas de pair avec la précision budgétaire. L'économiste , quant à elle, est la seule partie dont les honoraires ne sont pas liés à l'issue d'aucune autre décision concernant le projet. Sa valeur réside précisément dans son indépendance.
En France, ce métier s’est développé au sein du secteur de l’hôtellerie à mesure que les projets gagnaient en complexité et que l’écart entre les estimations initiales des travaux d’aménagement intérieur et les coûts d’acquisition finaux devenait impossible à ignorer. Les plus grands groupes hôteliers et les investisseurs institutionnels font appel à des « économiste » et à des bureaux d’études depuis des décennies, dans le cadre de leurs pratiques courantes. Les investisseurs indépendants et les petits promoteurs n’avaient historiquement pas accès à cette expertise — soit parce que le coût d’une étude complète était disproportionné par rapport à la taille du projet, soit parce qu’ils ignoraient tout simplement l’existence de ce métier.
Pourquoi il intervient trop tard sur la plupart des projets
Dans les projets où intervient un « économiste », celui-ci est presque toujours sollicité trop tard.
Le déroulement typique est le suivant. L'investisseur acquiert le bien immobilier ou s'engage dans le projet de construction. L'architecte est désigné. L'architecte d'intérieur est désigné. La conception avance. Au bout d'un an ou de dix-huit mois, quelqu'un se rend compte que personne n'a établi de budget fiable pour les travaux d'aménagement intérieur — et un « économiste » est alors sollicité pour réaliser une estimation des coûts.
À ce stade, deux choses se sont déjà produites. Le modèle financier a été présenté aux banques et aux investisseurs avec un budget d'intérieur provisoire, presque certainement faux. Et la conception a avancé au point que la modifier pour l'adapter à un budget réaliste est coûteux, perturbateur et politiquement difficile.
L'économiste arrive avec un chiffre réaliste et une mauvaise nouvelle. L'écart entre le coût budgété et le coût réaliste doit être absorbé quelque part : par du value engineering, par un financement supplémentaire, ou par une réduction du périmètre qui compromet l'intention de conception.
Aucune de ces issues n'est gratuite. Et toutes auraient pu être évitées si le chiffre réaliste avait figuré dans le modèle dès le départ.
Que se passe-t-il quand personne ne chiffre l'intérieur ?
Sur les projets où aucun économiste n'intervient jamais, ce qui est le cas de la majorité des projets hôteliers hors du segment institutionnel, l'écart budgétaire apparaît généralement à l'un de ces trois moments.
Le premier est l'appel d'offres. Quand les fournisseurs FF&E rendent leurs devis, le coût total dépasse le budget. Le value engineering commence. Les lots sont réduits. Le budget OS&E est rogné. Le projet arrive au procurement avec moins que ce dont il a besoin.
Le deuxième est la clôture du procurement. Les contrats sont signés pour un coût total supérieur au budget. Le dépassement doit être financé. Les options sont limitées et coûteuses.
Le troisième est l'ouverture. L'hôtel ouvre avec un intérieur qui a coûté moins qu'il n'aurait dû. Certains lots ont subi un value engineering au-delà du point où l'intention de conception survivait. L'expérience client reflète les arbitrages budgétaires faits sous pression dix-huit mois plus tôt.
Dans chaque cas, ne pas avoir eu de budget d'intérieur indépendant au début du projet coûte plus cher que d'en avoir eu un.
Comment les économistes de la construction utilisent Figurz pour combler l'écart
Figurz a été conçu pour résoudre ce problème d’accès. Une mission complète de bureau d’études — du type de celles auxquelles recourent les investisseurs hôteliers institutionnels pour les grands projets — coûte entre 15 000 et 50 000 €, selon la complexité du projet. Elle aboutit à une estimation détaillée des coûts, lot par lot, dont la préparation prend plusieurs semaines. Pour un grand projet institutionnel, il s’agit d’un investissement raisonnable. En revanche, pour un hôtel-boutique de 30 chambres ou un investisseur novice qui effectue ses propres calculs, ce n’est pas le cas.
Figurz fournit les éléments essentiels d'une étude d'économiste hôtelière — une analyse indépendante des coûts de construction ( FF&E ) et d'exploitation ( OS&E ), ventilée par lot de travaux et adaptée aux paramètres spécifiques du projet — pour un coût bien moindre et en quelques minutes seulement, au lieu de plusieurs semaines.
Il ne remplace pas une mission complète de bureau d'études sur un projet complexe. C'est l'outil qui donne à chaque investisseur, promoteur, architecte et exploitant l'accès à un budget d'intérieur réaliste au moment où il change réellement les décisions : avant que le modèle financier soit verrouillé, avant que l'architecte soit nommé, avant que quiconque ait un intérêt commercial dans le chiffre.
L'objectif est simple : qu'aucun projet hôtelier ne démarre avec un budget d'intérieur provisoire alors qu'un budget réaliste est disponible. Qu'aucun investisseur n'entre en réunion d'acquisition sans savoir combien coûtera l'intérieur. Que le chiffre du business plan reflète la réalité, pas l'optimisme.
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À propos de l'auteur : Martin Bretécher a passé plus de 15 ans dans les achats FF&E et OS&E hôteliers, et a livré plus de 3 100 clés en Europe et au-delà. Il a cofondé Figurz pour donner aux investisseurs hôteliers un budget indépendant et réaliste, sans aucun intérêt à le sous-estimer.
