LA RÉPONSE EN BREF
Ouvrir un hôtel au Maroc en 2026, c'est pénétrer un marché caractérisé par une forte demande, une offre en pleine expansion et un taux d'occupation inégal. Les chiffres à retenir :
Demande. 19,8 millions de visiteurs en 2025 (+14 % par rapport à 2024), 15,7 millions jusqu'en septembre 2026 (+5 %), et un objectif de 26 millions par an d'ici 2030. La France est le premier marché émetteur, avec environ 30 % des arrivées.
Offre. Un peu plus de 300 000 lits d'hôtel à ce jour, 60 000 supplémentaires prévus d'ici la Coupe du monde de 2030, et un portefeuille de projets comprenant 75 hôtels et 10 606 chambres, dont environ 70 % devraient ouvrir leurs portes en 2026 et 2027.
Résultats. Le taux d'occupation national des hôtels classés s'élevait à 56 % à la fin du mois de juillet 2026. Marrakech a atteint 78 % en mai.
Aides. Les primes prévues par la Charte d'investissement (générales, territoriales et sectorielles) et le programme Cap Hospitality, qui propose des prêts sur 12 ans avec un différé de remboursement de deux ans pour la rénovation d'hôtels existants.
FF&E et le budget « OS&E ». Ensemble, ils représentent généralement 10 à 20 % du budget d’investissement total, tandis que le budget « OS&E » à lui seul représente 15 à 25 % du budget « FF&E/OS&E ». Pour un hôtel 4 étoiles, la fourchette de prix pratiquée par Figurz au Maroc se situe entre environ 17 800 et 66 750 € par clé, soit 11 % de moins que sa fourchette pour les hôtels 4 à 5 étoiles d’Europe occidentale, comprise entre 20 000 et 75 000 €. Soft costs, honoraires compris, peuvent atteindre 30 % du coût de construction, et la rénovation d’un bâtiment existant entraîne une majoration de 10 à 40 % sur les menuiseries et le mobilier non fixe.
Approvisionnement. Privilégier la fabrication locale et justifier chaque importation, lot par lot.
Ces chiffres sont des repères : ils ne reflètent pas tout ce qui fait varier un budget hôtelier (positionnement, standard de marque, état du bâti, périmètre des lots, calendrier). L'outil Figurz permet d'intégrer les paramètres qui structurent votre budget, pour un CapEx cohérent avec votre programme et les clés pour le tenir.
Pourquoi le Maroc, et pourquoi maintenant ?
La demande est la première raison. Le Maroc a accueilli 15,7 millions de touristes au cours des neuf premiers mois de 2026, soit 717 000 de plus que l'année précédente, et le mois de septembre à lui seul a dépassé le cap des 1,5 million, en hausse de 8 % (Morocco World News, 8 octobre 2026). Le gouvernement vise 26 millions de visiteurs par an d'ici 2030.
Le volume provient principalement d'Europe. La France est le premier marché émetteur avec 3,62 millions d'arrivées jusqu'en juillet, soit environ 30 % du total et une hausse de 7 %. Viennent ensuite l'Espagne avec 2,6 millions (en baisse de 3 %), puis le Royaume-Uni avec 855 523, la Belgique avec 834 388 et l'Italie avec 695 149.
Les hébergements classés ont enregistré près de 25,9 millions de nuitées à la fin du mois de juillet, soit une hausse de 8 % (TelQuel, 29 septembre 2026). Le taux d'occupation national s'est établi à 56 %, soit un point de plus qu'en 2025. Marrakech détient une part prépondérante : 33 % des nuitées nationales de janvier à mai, et un taux d'occupation de 78 % en mai (MAP, 12 août 2026).
Considérez ces chiffres dans leur ensemble. Les volumes sont en hausse, mais le taux d'occupation national n'a gagné qu'un point : le marché absorbe les nouvelles chambres plutôt que de se vider. C'est un marché favorable, mais sélectif.
Ce qui est en cours de construction, et le risque de dépasser les objectifs
La capacité d'accueil s'élève aujourd'hui à un peu plus de 300 000 lits, après l'ajout de 45 000 lits en quatre ans. Le ministre du Tourisme a déclaré à Reuters en juillet 2026 que 60 000 lits supplémentaires seraient mis en service avant la Coupe du monde (Médias24, 21 juillet 2026).
Le programme de développement des chaînes hôtelières révèle les projets en cours : 75 hôtels et 10 606 chambres, ce qui place le pays en deuxième position en Afrique derrière l'Égypte, avec environ 70 % des ouvertures prévues en 2026 et 2027 (W Hospitality Group, d'après Morocco World News, 19 octobre 2026). Radisson prévoit de passer de 11 hôtels à 30 d'ici 2030, et Hilton a annoncé 15 nouveaux établissements (ATTA, 10 avril 2026).
Les hôtels existants sont également concernés par ce programme. Cap Hospitality propose des prêts sur 12 ans, assortis d'un délai de grâce de deux ans, destinés à la rénovation de 25 000 chambres (Médias24, 24 juillet 2024).
Le risque réside dans le calendrier. La plupart des projets en cours devraient ouvrir leurs portes au cours de ces 24 mois, ce qui signifie que ces hôtels se disputeront la même clientèle, les mêmes prestataires et les mêmes fournisseurs. Si vous ouvrez vos portes pendant cette période, attendez-vous à ce que l’approvisionnement soit difficile. Si vous ouvrez plus tard, vous serez en concurrence avec des établissements plus récents.
Mesures d'incitation et financement
La Charte des investissements actuelle (loi-cadre n° 03-22) a remplacé celle de 1995 et prévoit un dispositif d'aide à trois niveaux : une prime commune, une prime territoriale pour les provinces moins développées et une prime sectorielle. En juillet 2024, le ministre du Tourisme a évoqué des primes communes pouvant atteindre 22 % de l'investissement, une prime territoriale de 10 % ou 15 % dans les provinces prioritaires et une prime sectorielle de 5 % (Médias24, 24 juillet 2024). D'autres sources mentionnent des plafonds différents ; considérez donc ces chiffres comme des ordres de grandeur et vérifiez les conditions applicables à votre projet.
Sur le plan financier, le Fonds d'investissement Mohammed VI a choisi Kasada, une société panafricaine de capital-investissement spécialisée dans l'immobilier, pour gérer un fonds dédié au tourisme marocain. En mars 2026, S&P a confirmé la note « investment grade » BBB- du Maroc avec une perspective stable, tandis que Moody's a maintenu la note Ba1 avec une perspective positive (Morocco World News, 19 octobre 2026).
Commencez par vous adresser à la SMIT (Société marocaine d'ingénierie touristique), qui est à l'origine de Cap Hospitality aux côtés du Fonds d'investissement Mohammed VI, ainsi qu'à votre centre régional d'investissement. Posez une question par écrit : les aménagements intérieurs (FF&E) et les équipements d'exploitation (OS&E) font-ils partie de la base d'investissement éligible ? La réponse modifie le calcul de votre CapEx .
FF&E s et OS&E sur la gestion budgétaire d'un hôtel au Maroc
Il n’existe pas de référence publique par clé pour les hôtels de type « FF&E » et « OS&E » au Maroc. Notre référence reste les indicateurs Figurz 2026 par clé pour une nouvelle construction en Europe occidentale, qui couvrent l’ensemble de l’établissement : suites, F&B points de vente, spa, back-of-house et logistique. Ils vont de 8 000 à 17 000 € pour le segment économique (2 à 3 étoiles), de 13 000 à 38 000 € pour le segment intermédiaire (3 à 4 étoiles) et de 20 000 à 75 000 € pour le segment haut de gamme (4 à 5 étoiles), jusqu’à 55 000 à 150 000 € et plus pour le segment de luxe (5 étoiles et plus). Pour un hôtel 4 étoiles au Maroc, notre fourchette est environ 11 % inférieure : 17 800 à 66 750 € par clé. Considérez ces chiffres comme un point de départ et remplacez-les par des devis locaux dès que vous en disposerez. La ventilation complète figure dans notre guide de référence par clé.
Les règles structurelles sont mieux prises en compte que les prix. FF&E et OS&E représentent ensemble 10 à 20 % du budget total d’investissement, tandis que OS&E représente 15 à 25 % du budget FF&E/OS&E , mais ce poste fait rarement l’objet d’une ligne distincte lors de l’étude de faisabilité (voir OS&E). Soft costs, honoraires professionnels compris, peut représenter jusqu’à 30 % du coût de construction, et bien que le coût de construction ou de rénovation d’un hôtel soit présenté ici pour la France, la logique reste la même.
Si votre projet consiste à réaménager un bâtiment existant, tel qu’un riad, remettez d’abord en question la « majoration de rénovation ». Celle-ci représente une majoration de 10 à 40 % sur les menuiseries et le mobilier non fixe ; elle s’explique par la nécessité d’adapter le mobilier à un bâtiment qui n’a pas été conçu pour l’accueillir, et non par le fait que le sur-mesure soit plus cher que les produits de catalogue.
Trois facteurs influencent davantage le chiffre d'affaires au Maroc que le pays lui-même : la composition de votre approvisionnement, les normes de la marque avec laquelle vous signez un contrat et le calendrier de livraison, car la majeure partie du carnet de commandes se concrétise au cours de ces deux mêmes années. Modélisez cette composition et considérez ce chiffre de 11 % comme une hypothèse à tester, et non comme une règle.
L'outil Figurz part de la catégorie de l'hôtel, du nombre de chambres et de son emplacement. Il vous fournit en une minute une première estimation des coûts d'FF&E ation et d'OS&E , que vous pouvez comparer aux hypothèses de votre modèle financier avant qu'elles ne soient figées. Il est indépendant : il ne vend ni ne fournit de mobilier, et n'a donc aucune raison de privilégier un fournisseur ou un pays en particulier.
Approvisionnement : faire de la fabrication locale la norme par défaut
Votre chaîne d'approvisionnement s'étendra probablement sur plusieurs pays : des sièges sous-traités en Italie ou en Espagne, des tissus d'ameublement en Turquie, des textiles au Portugal. C'est tout à fait normal. Nous vous conseillons de privilégier la fabrication locale et de justifier chaque importation, lot par lot.
Pourquoi privilégier le local ?
Les ateliers marocains excellent là où les hôtels en ont le plus besoin : le sur-mesure. Menuiserie adaptée au bâtiment, mobilier rembourré, ferronnerie, zellige et carrelage, plâtre, textiles et cuir. Des marques italiennes d’éclairage fabriquent déjà des luminaires de luxe à partir d’onyx et de sélénite marocains (Hespress, 25 novembre 2025).
Ce secteur est suffisamment important pour se positionner sur le marché. Il génère un chiffre d'affaires compris entre 37 et 49 milliards de dirhams, emploie entre 53 000 et 70 000 personnes directement et plus de 100 000 indirectement, et figure parmi les six principaux secteurs d'activité du pays (Le360, 30 mars 2026). La demande en matière de création, de sur-mesure et de produits « Made in Morocco » est en hausse.
Un hôtel doit refléter l'endroit où il se trouve. Un établissement qui pourrait se situer n'importe où a perdu son principal atout.
Vous pouvez en assurer le suivi. Visiter un atelier, valider une maquette et tester un prototype avant de passer commande revient moins cher et est plus rapide avec un fabricant situé à quelques heures de route.
Trois mises en garde sincères
Les droits de douane ne protègent plus les fabricants locaux. La loi de finances pour 2025 a réduit le droit de douane sur les meubles en bois finis importés de 12 % à 6 % (Le Desk, 29 septembre 2025), et la loi de finances pour 2026 a fixé un taux unique de 6 % pour le bois et les articles en bois (Le Desk, 31 décembre 2025). Privilégiez les produits locaux pour leurs qualités intrinsèques.
« Local » ne signifie pas « entièrement local ». Le Maroc importe la majeure partie de son bois de première transformation, de ses panneaux et de ses composants. Les importations de bois ont atteint environ 7 milliards de dirhams en 2024, et une taxe forestière de 6 % sur les intrants augmente les coûts et allonge les délais de livraison (Le360, 30 mars 2026). Demandez à chaque fabricant d’où proviennent le bois et la quincaillerie, et ne partez pas du principe que « local » rime avec rapidité ou moindre coût : demandez que les délais de livraison vous soient communiqués par écrit.
Dans le haut de gamme, l'écart est bien réel. Les importations de mobilier italien au Maroc ont atteint 58,9 millions d'euros au cours des sept premiers mois de 2025, soit une hausse de 82 % par rapport à l'année précédente. L'Italie domine le segment haut de gamme, devant la Turquie (15,3 %), l'Espagne (12,6 %), la France (7,6 %), le Portugal (6,4 %) et l'Allemagne (5,8 %) (Hespress, 25 novembre 2025). Pour le mobilier de collectivité design ou l'éclairage technique, un produit importé peut constituer la solution idéale.
Comment se décider ?
Demandez au moins un devis marocain pour chaque lot avant d’approuver une importation, et comparez les offres en fonction du coût livré, des délais de livraison, du contrôle qualité et du service après-vente, et non du prix unitaire. Divisez vos lots en lots plus petits : l’association marocaine du meuble demande elle-même que les appels d’offres soient fractionnés afin que les PME spécialisées puissent soumissionner, car les gros lots ont tendance à être attribués à des entrepreneurs généraux (Le360, 30 mars 2026). La menuiserie, la tapisserie d’ameublement et la ferronnerie doivent constituer des lots distincts pouvant être remportés par un atelier spécialisé.
Les erreurs à éviter
Intégration dans le modèle d'un indicateur européen par clé sans hypothèse de provenance. C'est la composition qui détermine le chiffre, et non la nationalité de l'hôtel.
Ne pas inclure l'OS&E ation dans le plan de financement. Elle représente 15 à 25 % du budget FF&E/OS&E et ne fait souvent pas l'objet d'une ligne budgétaire distincte lors de l'étude de faisabilité.
Confier l'ensemble des travaux d'aménagement à un seul maître d'œuvre. Cela exclut les ateliers locaux spécialisés qui sont pourtant les plus à même de vous offrir le meilleur résultat pour les travaux sur mesure.
Commander à l'avance. Étant donné qu'environ 70 % des projets en cours de réalisation seront mis en service en 2026 et 2027, les fournisseurs seront très sollicités. Définissez les spécifications et les lots suffisamment tôt.
Considérer les primes comme acquises. Confirmer par écrit les éléments éligibles, y compris FF&E et OS&E .
En bref
Le Maroc récompense les investisseurs qui, dès le départ, considèrent l'intérieur comme un poste budgétaire à part entière. La demande est forte, l'offre se développe rapidement et le taux d'occupation n'est que de 56 % à l'échelle nationale ; la qualité du produit et de son budget sera donc déterminante. Privilégiez l'approvisionnement local par défaut, n'importez que si cela se justifie et vérifiez bien les chiffres avant de finaliser votre modèle financier.
Foire aux questions
Le Maroc est-il un marché intéressant pour l'investissement hôtelier en 2026 ?
La demande et les mesures politiques sont favorables : 15,7 millions de visiteurs d’ici septembre 2026, un objectif de 26 millions d’ici 2030 et 60 000 nouveaux lits prévus avant la Coupe du monde. Cependant, le taux d’occupation national s’élevait à 56 % fin juillet, et la plupart des projets en cours d’aménagement ouvriront leurs portes au cours de ces deux mêmes années. Il s’agit d’un marché propice aux projets bien situés et dotés d’un budget adéquat, mais pas à tous les projets.
Quel budget dois-je prévoir pour les services « FF&E » et « OS&E » dans un hôtel marocain ?
Il n’existe pas de référence publique par clé pour le Maroc. Prévoyez entre 10 et 20 % du budget d’investissement total pour les sites FF&E et OS&E combinés. Pour un hôtel 4 étoiles, la fourchette de Figurz se situe entre environ 17 800 et 66 750 € par clé, soit 11 % de moins que sa fourchette pour les hôtels 4 à 5 étoiles d’Europe occidentale, comprise entre 20 000 et 75 000 €. Remplacez ces chiffres par des devis locaux dès que vous les aurez : la composition de l’approvisionnement influe davantage sur le montant que le pays lui-même.
Dois-je m'approvisionner en meubles au Maroc ou les importer ?
Privilégiez la fabrication locale et justifiez chaque importation. Les ateliers marocains excellent dans la menuiserie sur mesure, la tapisserie d'ameublement, la ferronnerie, le carrelage et les textiles. Pour le mobilier de collectivité axé sur le design ou l'éclairage technique, les importations en provenance d'Italie, de Turquie ou d'Espagne peuvent constituer la solution idéale. Comparez le coût livré, les délais de livraison et le contrôle qualité, lot par lot.
Quelles sont les aides financières disponibles pour les projets hôteliers au Maroc ?
La Charte d'investissement propose des primes communes, territoriales et sectorielles, et Cap Hospitality finance la rénovation d'hôtels existants au moyen de prêts d'une durée de 12 ans assortis d'un délai de grâce de deux ans. Les plafonds varient selon la source de financement ; veuillez donc vérifier les conditions en vigueur auprès du SMIT et de votre centre régional d'investissement.
Prêt à chiffrer votre projet ? Obtenez gratuitement, en moins d'une minute, une estimation pour « FF&E » et « OS&E ».
À propos de l'auteur : Martin Bretécher a passé plus de 15 ans dans l’achat des FF&E et des OS&E hôteliers et a livré plus de 3 100 clés en Europe et au-delà. Il a cofondé Figurz pour offrir aux investisseurs hôteliers un budget indépendant et réaliste, sans aucun intérêt à le sous-estimer.
Sources
Morocco World News, « Le portefeuille de projets d'investissement dans l'hôtellerie au Maroc atteint 75 hôtels à l'approche de la Coupe du monde 2030 », 19 octobre 2026 (portefeuille de projets, Radisson, Kasada, notations) : lien
Morocco World News, « Le Maroc accueille 15,7 millions de touristes à la fin du mois de septembre 2026 », 8 octobre 2026 (arrivées, marchés émetteurs) : lien
ATTA, « Le Maroc enregistre 4,3 millions d'arrivées de touristes au premier trimestre 2026 », 8 avril 2026 (19,8 millions d'arrivées en 2025) : lien
ATTA, « Hilton va ouvrir 15 nouveaux hôtels au Maroc alors que le pays accélère ses préparatifs pour la Coupe du monde 2030 », 10 avril 2026 : lien
Médias24, « Le Maroc prévoit 60 000 lits hôteliers supplémentaires d'ici 2030 », 21 juillet 2026 : lien
TelQuel, « Les établissements touristiques classés enregistrent 25,9 millions de nuitées à la fin du mois de juillet 2026 », 29 septembre 2026 : lien
MAP, « Marrakech : hausse de 10 % des nuitées dans les EHTC fin mai dernier », 12 août 2026 : lien
Médias24, « Comment le gouvernement compte stimuler l'investissement touristique », 24 juillet 2024 (primes Charter, prêts Cap Hospitality) : lien
Le360, « L'ameublement marocain : un marché de 37 à 49 milliards de dirhams en quête de structuration », 30 mars 2026 : lien
Hespress FR, « Le Maroc a dépensé environ 59 millions d'euros en 2025 pour l'importation de mobilier italien », 25 novembre 2025 : lien
Le Desk, dossier explicatif sur le secteur de l'ameublement et les droits d'importation, 29 septembre 2025, et article sur les mesures douanières de 2026, 31 décembre 2025 : lien
Références Figurz 2026 : FF&E/OS&E budgets par clé, règle des 10 à 20 %, OS&E part de marché, soft costs et prime de rénovation.
