LA RÉPONSE EN BREF
La construction d’un hôtel en France coûte environ 1 200 à 1 800 € par m² pour un établissement économique, 1 800 à 2 800 € par m² pour un établissement de gamme moyenne, 4 000 à 6 000 € par m² pour un établissement de luxe, et davantage encore pour un palace. Ces chiffres ne tiennent pas compte du terrain, des honoraires professionnels et des FF&E/OS&E. La rénovation n'est pas systématiquement moins coûteuse : une restructuration en profondeur d'un hôtel 5 étoiles à Paris peut dépasser les 5 000 € par m².
À ces travaux s'ajoutent les honoraires des professionnels, qui représentent 12 à 15 % du coût de la construction, ainsi que les frais d'FF&E et d'OS&E, qui pèsent entre 10 et 20 % du budget total d'investissement et constituent le poste le plus souvent sous-estimé dans les plans de financement.
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Le prix d'un hôtel en fonction de son standing
Le type de construction est le premier facteur : il multiplie le coût de construction au m² par trois ou quatre. Les chiffres ci-dessous correspondent aux coûts des travaux, hors terrain, honoraires professionnels et FF&E/OS&E.
Coût de construction au m²
Budget (2 étoiles) : environ 1 200 à 1 800 € par m²
Catégorie moyenne (3 à 4 étoiles) : 1 800 à 2 800 € par m²
Haut de gamme (4 à 5 étoiles) : environ 2 800 à 4 000 € le m²
Luxe (5 étoiles) : entre 4 000 et 6 000 € le m² et plus
Palais : plus de 6 000 € le m², sans véritable plafond
Ces fourchettes s'appuient sur les références de Figurz pour une grande ville française et sur les retours d'expérience des promoteurs. En 2019, Vinci Immobilier et Bouygues Bâtiment ont proposé des chifffrages d’environ 2 000 € par m² de travaux pour un hôtel 4 étoiles classique et d’environ 5 000 € par m² pour une restructuration en profondeur d’un hôtel 5 étoiles à Paris (Hospitality ON). Ces références datent de plusieurs années : il convient de les indexer sur l’inflation des coûts de construction avant de les intégrer dans un modèle financier.
Coût par clé
Pour passer du m² au prix « clé en main », il faut prendre en compte la surface totale : celle de la pièce elle-même, mais aussi celle des couloirs, des espaces communs et des locaux techniques. C'est ce même calcul qui explique l'écart entre les différents classements. Le projet de la rue de Bassano à Paris, à environ 5 000 € le m², s’est élevé à près de 300 000 € par chambre livrée clé en main, ce qui implique une surface brute d’environ 60 m² par chambre. À mesure que le standing augmente, les finitions deviennent plus coûteuses, les chambres s’agrandissent et les espaces communs s’étendent, de sorte que le coût par chambre augmente beaucoup plus rapidement que le coût au m².
Sur les sites FF&E et OS&E , les tarifs de référence de Figurz 2026 par chambre, pour une chambre standard dans un établissement neuf en Europe occidentale, varient entre 8 000 et 15 000 € dans le segment économique, entre 15 000 et 28 000 € pour le milieu de gamme, entre 28 000 et 55 000 € pour le haut de gamme, et entre 55 000 et 120 000 € ou plus pour le luxe. Les suites, les points de vente « F&B », le spa et les locaux techniques font l’objet d’un budget distinct. La ventilation complète figure dans notre guide des références par chambre.
Paris, les grandes villes de région, le littoral et la montagne : l'effet de destination
À conditions égales, la destination a une incidence bien plus importante sur le coût du terrain que celui des travaux. Ces mêmes promoteurs estiment que le terrain représente près de 70 % du coût d’investissement d’un hôtel dans le centre de Paris, alors qu’à Saint-Étienne, Bordeaux ou Lille, le prix du terrain pour un hôtel 4 étoiles se situe entre 50 et 300 € le m², pour un coût de construction d’environ 2 000 € le m². La construction d’un hôtel 4 étoiles coûte donc un montant comparable, mais son coût d’acquisition est très différent.
Que ce soit sur la côte ou à la montagne, le surcoût provient d’autres facteurs : la logistique d’approvisionnement, les périodes de travail saisonnières et les difficultés d’accès. Il est évalué au cas par cas en fonction de l’étude du site et du calendrier, et vient s’ajouter au coefficient de majoration plutôt que de le remplacer.
Construction neuve ou rénovation : quel est l'écart ?
La rénovation n'est moins coûteuse que la construction neuve que tant que la structure reste intacte. Dès que les travaux de restructuration deviennent importants, le coût au m² rattrape celui d'une construction neuve, puis le dépasse ; c'est pourquoi une restructuration en profondeur d'un hôtel 5 étoiles à Paris coûte environ 5 000 € par m².
Construction neuve
Une construction neuve offre le budget le plus prévisible : le programme, la disposition des pièces et les réseaux sont définis à partir d'une page blanche. Les risques proviennent du sol (voir ci-dessous), du terrain et des délais d'obtention des permis, et non du bâtiment lui-même.
Rénovation : l'état de la structure est déterminant
En matière de rénovation, le coût dépend de ce que le bâtiment existant peut supporter. Une rénovation légère, limitée aux travaux de second œuvre, aux finitions et aux équipements, reste nettement inférieure au coût d’une construction neuve. Une restructuration lourde (démolition totale, renforcement des fondations, création de nouvelles trames de pièces dans des planchers qui n’y sont pas prévus) coûte autant qu’une construction neuve, avec davantage d’incertitudes. Un promoteur et un entrepreneur interrogés en 2019 ont mis en avant le même risque principal : un dossier d’appel d’offres incomplet ou mal coordonné qui laisse une marge d’interprétation aux entrepreneurs et crée des lacunes quant au coût réel des travaux (Hospitality ON). Une expertise structurelle avant l’achat vaut mieux qu’un arbitrage après coup.
Amiante et plomb : les coûts supplémentaires qui apparaissent en cours de projet
En France, un diagnostic amiante est obligatoire pour tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. En fonction du matériau (carrelage, colles, flocage, toitures en fibrociment) et de son accessibilité, les devis de désamiantage varient, à titre indicatif, de 25 à 100 € par m² (Ootravaux, Bourse des Crédits), incluant la mise en confinement du chantier et l'élimination dans des installations spécialisées. Le véritable danger ne réside pas dans le prix unitaire, mais dans une détection tardive. Une expertise préalable aux travaux, accompagnée d’un échantillonnage destructif, permet d’éviter un arrêt des travaux et un retard de plusieurs mois dans le calendrier.
Bâtiments classés : contraintes et retards
Un hôtel situé dans un bâtiment classé ou inscrit au registre du patrimoine change la donne : autorisations spécifiques, avis de l’Architecte des Bâtiments de France, professionnels spécialisés dans le patrimoine, matériaux et techniques imposés. Le coût des travaux au m² augmente, mais ce qui pèse le plus sur le plan de financement, c’est la durée de la procédure d’autorisation et des travaux, car chaque mois de retard entraîne des intérêts pendant la construction et une perte de revenus d’exploitation. Il faut établir le devis avec un architecte du patrimoine dès la première esquisse, et jamais sur la base d’un pourcentage forfaitaire.
Les sous-sols : le poste qui fait exploser le budget de la construction
Un niveau infra coûte souvent autant au mètre carré qu’un étage standard, sans pour autant offrir la moindre pièce. C’est là que l’écart entre le budget initial et le coût final est le plus fréquent, car il dépend des conditions du sol, qui ne sont connues qu’après les études géotechniques.
Fondations et niveaux souterrains
Chaque niveau de sous-sol implique des travaux d'excavation, la mise en place de structures de soutènement (murs-rideaux, parois à pieux verticaux ou clouage du sol, selon la nature du terrain), l'évacuation des déblais et l'étanchéité. Si la nappe phréatique est haute, il faut ajouter à cela l'assèchement pendant la construction et la protection contre la pression hydrostatique. Ces coûts ne peuvent pas être déduits du prix unitaire au m² : ils s'y ajoutent.
Parking souterrain ou parking à étages
Le PLU impose souvent la mise en place de places de stationnement. Leur creusement est coûteux et génère un volume invendable. La construction d'un parking à plusieurs étages en surface ou le recours à un parking public à proximité permet de limiter le risque, mais transfère le problème au niveau de l'exploitation. Le choix se fait en comparant le coût par place construite avec le tarif d'un parking voisin, et non selon une règle générale.
Sols argileux ou terrains en pente : ce que révèle l'étude géotechnique
Depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN, une étude de conception géotechnique (G2) est obligatoire avant toute construction dans les zones présentant une exposition moyenne ou élevée au retrait-gonflement de l'argile, y compris pour les bâtiments commerciaux (Groupama). Dans ces zones, le sol gonfle lorsqu'il est humide et se rétracte lorsqu'il est sec, ce qui peut nécessiter des fondations plus profondes, des semelles ou des pieux. Sur un terrain en pente, cette même étude détermine les structures de soutènement et la stabilité globale.
Le conseil pratique est simple : faites réaliser l'étude du sol avant la signature du contrat d'achat, et non après. Cela ne représente qu'une infime partie du budget, et cela peut modifier le prix que vous êtes prêt à payer pour le terrain.
Hôtels situés près d'une rivière : plans d'urgence en cas d'inondation, étanchéité et pompes de vidange
Si le terrain est situé près d'une rivière, la première question à se poser n'est pas celle du prix, mais celle de savoir s'il est possible d'y construire. En France, le plan de prévention des risques d'inondation (PPRi) peut interdire un projet, le restreindre ou le subordonner à des mesures de protection qui représentent un coût non négligeable. Vérifiez-le avant de faire une offre sur le terrain.
Ce qu'en dit le PPRi
Un PPRi divise le territoire en zones, généralement rouges (contrainte forte, construction très limitée) et bleues (contrainte modérée, construction autorisée sous certaines conditions). Il fixe un niveau de référence, à savoir le niveau d'eau de la crue de référence, et tout dépend de la position du projet par rapport à ce niveau. La réglementation impose généralement que le plancher habitable se situe entre 30 cm et 1 m au-dessus de ce niveau, et les sous-sols sont interdits ou doivent être étanches (Construires).
Pour un hôtel, la fonction d'hébergement est la plus sensible : certains plans interdisent l'hébergement en dessous du niveau de référence et imposent la mise en place d'une zone de refuge au-dessus de ce niveau (voir par exemple cette fiche d'information issue d'un PPRi des Bouches-du-Rhône). Chaque réglementation étant locale, seul le PPRi de la commune fait foi.
Frais supplémentaires courants
Il n'existe pas de barème de prix : le surcoût dépend du nombre de niveaux concernés et des exigences réglementaires. Éléments à prendre en compte :
Relèvement du rez-de-chaussée au-dessus du niveau de référence, avec des conséquences sur les rampes d'accès et l'accessibilité
Imperméabilisation et mise à l'étanche des niveaux souterrains, là où cela reste autorisé
Pompes de vidange et réseaux sécurisés, dotés d'une redondance et d'une alimentation de secours
Mise en place de barrières anti-inondation au niveau des ouvertures, et déplacement des équipements électriques et techniques au-dessus du niveau de référence
Des matériaux résistants à l'eau situés en dessous du niveau de référence, ainsi qu'une zone de refuge
Sur le plan opérationnel, il faut s'attendre à une prime d'assurance plus élevée et à la mise en place d'un plan de gestion de crise. L'ordre de grandeur doit être évalué dès la phase d'esquisse en collaboration avec l'équipe d'ingénieurs, car le niveau de référence redéfinit l'ensemble du projet : niveaux, calendrier et façades.
La ligne la plus sous-estimée des FF&E et OS&E
FF&E (mobilier, éclairage, rideaux, équipement) et OS&E (linge de maison, vaisselle, uniformes, consommables d’exploitation) représentent entre 10 et 20 % du budget d’investissement total d’un hôtel, selon FF&E et OS&E . C’est le poste que l’on découvre en dernier, et celui qui est le plus souvent supprimé lorsque les moyens financiers sont limités. Vous trouverez les références par chambre dans la section ci-dessus, et notre article sur ce que coûte réellement un hôtel au-delà du budget de construction approfondit cette question.
Pourquoi tout le monde le sous-estime
La première raison est d’ordre structurel : le budget de construction est établi par des économistes et des équipes de projet qui, par habitude, excluent de leur champ d’intervention les éléments de FF&E et OS&E. Le BP ajoute ensuite un montant correspondant aux travaux de gros œuvre et une ligne budgétaire approximative pour le « mobilier ». La frontière est également floue : les menuiseries encastrées et les équipements techniques relèvent du budget de construction, et les placer au mauvais endroit entraîne des lacunes ou des doublons.
La deuxième raison tient aux aspects économiques du projet. Lors d’un appel d’offres, personne n’a intérêt à indiquer le chiffre réel : le client préfère les bonnes nouvelles, le prestataire qui s’aligne sur un budget irréaliste remporte le marché, et l’écart n’apparaît qu’au moment de la commande. Chacun optimise sa propre position et c’est le projet qui en fait les frais, que ce soit par le biais de pratiques de dumping, de réductions de qualité ou d’un tour de financement supplémentaire en fin de parcours.
La troisième raison tient au calendrier : les estimations FF&E et OS&E arrivent souvent alors que la conception est déjà figée, c'est-à-dire à un moment où elles ne peuvent plus l'influencer.
Comment l'estimer dès le premier jour, de manière indépendante
Au stade de l'étude de faisabilité, le budget FF&E et OS&E est établi à partir de trois critères : la catégorie de l'hôtel, le nombre de chambres et l'emplacement. C'est exactement ce que fait Figurz. Il s'agit d'un outil indépendant qui n'a aucun intérêt à sous-estimer les chiffres : sa seule utilité est de fournir un budget réaliste. Il vous donne en une minute une première estimation FF&E et OS&E , que vous pouvez comparer aux hypothèses de votre modèle financier avant qu'elles ne soient figées.
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En bref : les facteurs qui influencent le budget d'un hôtel
Cinq variables expliquent en grande partie l'écart entre deux projets qui semblent comparables sur le papier.
En termes de prix : cela multiplie par trois ou quatre le coût des travaux au m² entre le segment économique et le segment haut de gamme, et multiplie encore davantage le coût par logement.
Construction neuve ou rénovation : les travaux de rénovation légers restent moins longs que ceux d'une construction neuve, tandis que les travaux de restructuration importants rattrapent leur retard ; la présence d'amiante et le statut de monument classé pèsent principalement sur le calendrier.
Les sous-sols : ils influent sur le coefficient de portance et dépendent des conditions du sol, que seule une étude géotechnique permet de déterminer.
Proximité d'un cours d'eau : le PPRi peut interdire, restreindre ou alourdir le coût du projet en fonction de son niveau de référence et des mesures de protection qu'il impose.
FF&E et OS&E: 10 à 20 % du budget total d'investissement, ce qui dépasse le cadre de la plupart des estimations de construction.
Foire aux questions
Combien coûte la construction d'un hôtel de 100 chambres ?
Multipliez la surface totale au sol par le coefficient par m² correspondant à la catégorie de l'établissement. À titre d'exemple, en supposant une surface brute de 40 m² par chambre, un hôtel de milieu de gamme de 100 chambres représente une surface de 4 000 m² ; à un prix compris entre 1 800 et 2 800 € par m², le coût des travaux s'élève à 7,2 à 11,2 millions d'euros, hors terrain, honoraires professionnels et FF&E/OS&E.
Quelle part du budget représentent les sites FF&E et OS&E ?
Entre 10 et 20 % du budget total d'investissement, en cumulant les postes FF&E et OS&E. La part exacte dépend de la catégorie de l'établissement, de la répartition des chambres et de la superficie des espaces communs.
La rénovation d'un hôtel revient-elle moins cher que la construction d'un nouvel établissement ?
À condition que la structure reste intacte. Une rénovation légère coûte nettement moins cher ; en revanche, une restructuration en profondeur, impliquant le désamiantage et la consolidation des fondations, revient au même prix qu’une construction neuve et comporte davantage d’incertitudes.
À quel moment faut-il établir le budget pour FF&E et OS&E ?
Au stade de la faisabilité, avant que le modèle financier et la conception ne soient définitivement arrêtés. Plus l'estimation arrive tardivement, moins elle peut influencer le projet.
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À propos de l'auteur : Martin Bretécher a passé plus de 15 ans dans les achats FF&E et OS&E hôteliers, et a livré plus de 3 100 clés en Europe et au-delà. Il a cofondé Figurz pour donner aux investisseurs hôteliers un budget indépendant et réaliste, sans aucun intérêt à le sous-estimer.
Sources
Hospitality ON, « Le principal risque réside dans le manque de coordination » (Paris Asset Forum, décembre 2019) : coûts des travaux, honoraires professionnels, participation foncière
Groupama, étude juridique et géotechnique ELAN: étude G2 obligatoire dans les zones argileuses
Construires, PPRi et PPRN: exigences types relatives au PPRi
Ootravaux et Bourse des Crédits: coût indicatif du désamiantage
Références Figurz 2026 : ratios d'activité dans une grande ville française et FF&E/OS&E budgets par clé
