Lorsqu'un investisseur doit choisir entre l'acquisition d'un hôtel existant à rénover et la construction d'un établissement entièrement neuf, la comparaison des coûts de construction est généralement au cœur de ses préoccupations. On suppose souvent que la rénovation coûte moins cher que le neuf, et c'est parfois vrai au niveau de la construction.
Ce que l'on modélise moins souvent, c'est la façon dont le budget d'aménagement intérieur évolue entre les deux scénarios. Les coûts FF&E et OS&E d'un projet de rénovation ne sont pas les mêmes que ceux d'une construction neuve de catégorie et de nombre de chambres équivalents. Ces écarts sont structurels, prévisibles, et systématiquement sous-estimés au moment de l'acquisition.
Cet article explique d'où viennent ces écarts, quelle est leur ampleur, et ce que les investisseurs et les promoteurs doivent savoir avant de construire un modèle financier autour d'un projet de rénovation.
Pourquoi les FF&E d'une rénovation coûtent plus cher que ceux d'une construction neuve
L'idée selon laquelle la rénovation coûte moins cher que la construction neuve est souvent juste au niveau de la construction : vous travaillez sur une structure existante au lieu de partir de zéro. Mais au niveau de l'aménagement intérieur, la relation s'inverse fréquemment.
Il existe quatre raisons structurelles pour lesquelles les FF&E d'une rénovation coûtent plus cher que ceux d'une construction neuve, pour une catégorie d'hôtel équivalente.
La première est le dimensionnement sur mesure. Dans une construction neuve, les chambres sont conçues autour des dimensions standard du mobilier. Les lits, armoires, bureaux et menuiseries sont spécifiés en tailles standard, ce qui permet de les acheter à des prix compétitifs auprès d'un large panel de fournisseurs. Dans une rénovation, les éléments structurels existants (murs, poteaux, alcôves, positions des fenêtres) créent des dimensions de chambre qui ne correspondent pas aux tailles standard du mobilier. Les pièces doivent être fabriquées ou adaptées sur mesure. La prime de coût du sur-mesure par rapport aux dimensions standard est généralement de 20 à 40 % sur les lots concernés, et dans un bâtiment ancien, la plupart des chambres le sont.
La deuxième est la contrainte d'accès. Livrer et installer du mobilier dans un bâtiment en exploitation, ou dans un bâtiment à l'accès restreint (couloirs étroits, escaliers classés, absence de monte-charge), coûte plus cher que dans une construction neuve où l'accès est conçu dès la phase de construction. Les coûts de logistique et d'installation des projets de rénovation sont généralement supérieurs de 20 à 30 % à ceux de constructions neuves équivalentes.
La troisième est la livraison par phases. De nombreuses rénovations hôtelières se font par étapes, étage par étage ou aile par aile, afin de maintenir une exploitation partielle pendant les travaux. Une livraison par phases implique plusieurs cycles d'approvisionnement, plusieurs installations et des besoins de stockage, qui ajoutent du coût et de la complexité à chaque étape.
La quatrième est la compression des délais d'approvisionnement. Les projets de rénovation disposent souvent de fenêtres d'approvisionnement plus courtes que les constructions neuves. Un projet de construction neuve laisse généralement 18 à 24 mois pour l'approvisionnement des FF&E. Un projet de rénovation en laisse souvent 9 à 12, et parfois moins. Des délais raccourcis réduisent la concurrence lors de l'appel d'offres et limitent l'accès aux fournisseurs les plus compétitifs, ce qui peut ajouter 5 à 15 % au coût final d'approvisionnement.
Les lots FF&E les plus touchés par la prime de rénovation
La prime de rénovation n'est pas uniforme sur tous les lots FF&E. Elle est surtout marquée dans les catégories où le dimensionnement sur mesure et les contraintes d'accès ont le plus d'impact.
La menuiserie fixe est la plus touchée. Les têtes de lit, armoires, meubles-lavabos et habillages de minibar sont tous dimensionnés pour s'adapter à des configurations de chambre précises. Dans une construction neuve, ces configurations sont conçues pour des dimensions standard. Dans une rénovation, elles sont contraintes par la structure existante. Il en résulte un cahier des charges de menuiserie presque entièrement sur mesure, avec la prime de coût correspondante.
Le mobilier libre est modérément touché. Les lits, canapés, chaises et tables peuvent souvent être achetés en dimensions standard, même dans des projets de rénovation, mais les contraintes d'accès lors de la livraison et de l'installation ajoutent du coût. Dans les projets à l'accès particulièrement difficile (bâtiments classés, étages supérieurs sans monte-charge, bâtiments situés en zone urbaine dense), le surcoût d'installation peut être important.
L'habillage des fenêtres est touché par les dimensions de fenêtre non standard. Les bâtiments patrimoniaux, en particulier, ont des ouvertures qui ne respectent pas les spécifications standard de hauteur et de largeur des rideaux. Les rideaux et stores sur mesure coûtent plus cher que les produits de taille standard et ont des délais d'approvisionnement plus longs.
L'éclairage est moins touché par la prime de rénovation que les autres lots, à condition que l'infrastructure électrique soit remplacée dans le cadre des travaux de construction. Lorsque les travaux électriques sont limités pour éviter les perturbations (dans le cas de rénovations par phases, par exemple), la spécification de l'éclairage peut être contrainte par l'installation existante, ce qui peut ajouter du coût d'une autre manière.
La différence entre la rénovation et la construction neuve pour les OS&E
Les coûts OS&E sont moins influencés par la distinction entre rénovation et construction neuve que les coûts FF&E : le linge de maison, la vaisselle, les uniformes et la plupart des fournitures d'exploitation sont achetés et tarifés indépendamment du type de bâtiment.
Il convient de noter deux exceptions.
La première concerne les OS&E existants. Un projet de rénovation visant l'acquisition d'un hôtel en activité peut hériter de certains OS&E existants : stock de linge, équipement de cuisine, fournitures BOH. L'état et les caractéristiques de ces OS&E hérités varient énormément. Dans certains cas, ils représentent une réelle valeur qui réduit les besoins en stock d'ouverture. Dans la plupart des cas, il s'agit de stocks en fin de vie qui doivent être entièrement remplacés. Supposer que les OS&E hérités réduiront le budget sans évaluation détaillée de leur état est une erreur courante et coûteuse.
La seconde est le changement d'exploitant. Un projet de rénovation impliquant un changement d'exploitant, c'est-à-dire un changement d'enseigne pour un hôtel existant, nécessite généralement le remplacement complet des OS&E, quel que soit l'état du stock existant, car les standards de la marque spécifient des produits et des fournisseurs auxquels l'inventaire de l'ancien exploitant ne répondra pas. Le coût d'un remplacement complet des OS&E lors d'un changement d'enseigne est souvent absent des modèles financiers d'acquisition.
Comment intégrer la prime de rénovation dans votre modèle financier
<br>L'approche la plus simple consiste à appliquer une prime de rénovation aux coûts de référence FF&E et OS&E de votre catégorie d'hôtel. À titre indicatif, la prime totale de rénovation par rapport à la construction neuve se situe généralement entre 15 et 25 % pour un projet de rénovation standard, et entre 25 et 40 % pour un bien patrimonial ou un projet présentant d'importantes contraintes d'accès.
<br>Ces primes s'appliquent au budget FF&E. Les coûts OS&E sont globalement similaires entre rénovation et construction neuve, à l'exception des cas mentionnés ci-dessus.
Une approche plus précise consiste à lancer une simulation propre au projet, qui prend le type de rénovation comme donnée d'entrée. Figurz vous permet de préciser si votre projet est une construction neuve, une rénovation standard ou la reconversion d'un bien patrimonial, et ajuste les coûts de référence en conséquence pour chaque lot.
Le conseil pratique est de ne jamais appliquer tels quels à un projet de rénovation les coûts de référence FF&E de la construction neuve. La prime de rénovation est réelle, elle est structurelle, et elle est assez importante pour peser dans un modèle financier, en particulier pour les projets haut de gamme et de luxe, où les montants absolus de FF&E sont déjà élevés.
La décision d'acquisition : ce qu'il faut modéliser avant de signer
L'erreur la plus courante dans les modèles financiers d'acquisition hôtelière consiste à appliquer un écart de coûts de construction entre rénovation et construction neuve sans appliquer l'écart FF&E correspondant.
Un investisseur qui compare l'acquisition d'un bien à rénover, avec un coût de construction de X € par clef, à une construction neuve dont le coût de construction est de Y € par clef, doit modéliser le coût complet d'aménagement intérieur pour les deux scénarios, et pas seulement l'écart de construction. Si la rénovation entraîne une prime FF&E de 25 % par rapport au neuf, et que le budget FF&E représente 15 à 20 % du coût total du projet, la prime de rénovation ajoute 3 à 5 points de pourcentage au coût total du projet, avant même la prise en compte des autres facteurs propres à la rénovation.
Pour un hôtel haut de gamme de 60 chambres, cela peut représenter entre 500 000 € et 1 000 000 € de coûts d'aménagement intérieur supplémentaires, qui n'apparaissent pas dans un modèle construit sur les références FF&E de la construction neuve.
Lancez une simulation Figurz pour les deux scénarios, construction neuve et rénovation, avant votre prochaine réunion d'acquisition. La comparaison ne prend que quelques minutes et vous donne un budget d'aménagement intérieur comparable pour chaque option, ventilé par lot.
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