Mis à jour en septembre 2026 · D'après les benchmarks de projets hôteliers Figurz
LA RÉPONSE EN BREF
Le coût de construction au m² ne représente qu'une partie du coût total d'un hôtel. Dans une grande ville française, la construction coûte environ 1 800 à 2 800 € par m² pour un hôtel midscale et 4 000 à 6 000 € pour un hôtel de luxe, voire davantage pour un palace. L'aménagement et l'équipement viennent en plus : selon Figurz, les FF&E et les OS&E représentent ensemble généralement 10 à 20 % du budget d'investissement total, et ce sont des postes difficiles à chiffrer correctement.
Ces chiffres sont des repères : ils ne reflètent pas tout ce qui fait varier un budget hôtelier (positionnement, standard de marque, état du bâti, périmètre des lots, calendrier). L'outil Figurz permet d'intégrer les paramètres qui structurent votre budget, pour un CapEx cohérent avec votre programme et les clés pour le tenir.
Calculez votre budget FF&E/OS&E » avant de valider le BP.
Lorsque des investisseurs, des promoteurs ou des exploitants demandent « combien coûte la construction d’un hôtel ? », la réponse qu’ils obtiennent généralement est un coût de construction au mètre carré. C’est un chiffre clair et rassurant. Mais ce n’est qu’une partie de l’histoire.
L'autre moitié — celle qui est rarement prise en compte dans les modèles financiers de démarrage — correspond aux coûts nécessaires pour transformer un bâtiment en hôtel opérationnel. Le mobilier. Les agencements. Les équipements. Les fournitures d'exploitation. Tout ce que les clients touchent, sur quoi ils s'assoient, dans quoi ils dorment et qu'ils utilisent.
À quoi ressemblent réellement les chiffres ?
À titre indicatif — ces chiffres pouvant varier considérablement d'un projet à l'autre —, voici le coût OS&E des équipements FF&E accessoires ( FF&E des équipements, OS&E et fournitures ( OS&E par chambre en Europe occidentale :
Hôtel économique (2 à 3 étoiles) : 8 000 à 17 000 € par clé
Hôtel de gamme moyenne (3 à 4 étoiles) : entre 13 000 et 38 000 € par clé
Hôtel haut de gamme (4 à 5 étoiles) : 20 000 à 75 000 € par clé
Hôtel de luxe (5 étoiles et plus) : entre 55 000 et 150 000 € et plus par clé
Ces coûts par clé comprennent à la fois FF&E et OS&E, les chambres standard, les suites, F&B les espaces de réunion et les installations de spa, ainsi que les services en coulisses et la logistique.
Dans de nombreux projets, l'écart entre le chiffre figurant dans une étude de faisabilité et ces chiffres est considérable.
Le budget de construction : ce qu'il couvre
Les coûts de construction couvrent les travaux de gros œuvre : fondations, béton, murs, toiture, installations techniques (mécaniques, électriques et sanitaires), ainsi que les finitions apportées au bâtiment lui-même — sols, plafonds, revêtements muraux. En France et dans la plupart des pays européens, ces coûts sont généralement exprimés en coût au mètre carré de surface au sol, et varient considérablement en fonction de l’emplacement, du type de bâtiment et du niveau de finition.
Pour un hôtel de gamme moyenne situé dans une grande ville française, les coûts de construction se situent actuellement entre 1 800 et 2 800 € par m². Pour les projets de luxe, ils atteignent 4 000 à 6 000 € par m², voire davantage pour les palaces. Ces chiffres excluent les frais annexes (honoraires d'architecte et d'ingénieur, études, autorisations), qui peuvent s'ajouter jusqu'à 30 %, et n'englobent pas les équipements intérieurs.
Que signifient FF&E et OS&E ?
FF&E « Furniture, Fixtures and Equipment » (mobilier, agencements et équipements). Il désigne tout ce qui compose l'aménagement de l'hôtel et qui n'est pas fixé de manière permanente au bâtiment : lits, sièges, tables, luminaires, miroirs, œuvres d'art, minibars, coffres-forts, téléviseurs.
OS&E signifie « Fournitures et matériel d'exploitation ». Ce terme englobe tout ce qui est nécessaire au bon fonctionnement de l'hôtel dès le premier jour : linge de maison, serviettes, vaisselle, verrerie, uniformes, matériel de nettoyage, chariots d'back-of-house , petits ustensiles de cuisine, produits d'accueil.
Ensemble, FF&E et OS&E représentent généralement entre 10 et 20 % du coût total de développement d’un hôtel. La proportion exacte dépend de la catégorie de l’hôtel, de la composition de la gamme de chambres et du fait que le projet concerne une nouvelle construction ou une rénovation.
Pourquoi les FF&E et OS&E sont systématiquement sous-estimés
Il y a trois raisons pour lesquelles cela se produit dans presque tous les projets.
Le premier problème tient au calendrier. Le budget travaux est verrouillé très tôt : il conditionne le dépôt du permis, le montage financier et la présentation aux investisseurs. Les FF&E et les OS&E ne sont chiffrés que plus tard, souvent beaucoup plus tard, quand la conception est plus avancée. Le jour où un budget FF&E réaliste arrive sur la table, l’enveloppe globale est déjà engagée.
Le deuxième facteur est la structure des incitations. Les personnes qui présentent leurs budget au début d’un projet — architectes, entrepreneurs, chefs de projet — sont en concurrence pour remporter le marché. Une estimation réaliste FF&E qui ferait paraître le projet plus coûteux n’est pas ce que le client souhaite entendre. Il en résulte une sous-estimation systématique, non pas par malhonnêteté, mais en raison de la logique structurelle du processus d’appel d’offres.
Le troisième facteur est la complexité. OS&E FF&E OS&E dépendent de dizaines de variables : nombre de chambres, composition de l'offre de chambres, classement par étoiles, normes de la marque, situation géographique, BOH , F&B . Une estimation fiable nécessite la prise en compte de tous ces éléments. Une simple supposition, en revanche, ne suffit pas.
Comment obtenir rapidement un chiffre réaliste
La bonne nouvelle, c’est qu’une estimation FF&E et OS&E fiable n’exige pas une étude de procurement complète. Il suffit d’un programme clair : nombre de clés, room mix, niveau d’étoiles, localisation, et nature du projet, construction neuve ou rénovation.
À partir de ces données, il est possible d’établir une ventilation par lot (mobilier, éclairage, rideaux, revêtements de sol, équipements FF&E, OS&E) qui donne une image réaliste de l’enveloppe totale avant même de contacter un fournisseur.
C'est précisément pour cela que Figurz a été conçu. Notre moteur d'estimation s'appuie sur des données issues de véritables projets hôteliers pour établir une ventilation budgétaire adaptée aux paramètres spécifiques de votre projet. Cela ne prend que quelques minutes, et non plusieurs semaines, et vous fournit un chiffre sur lequel vous pouvez réellement baser votre modèle financier.
La question qu'il convient de se poser dès le début
L’erreur la plus coûteuse en développement hôtelier n’est pas de trop dépenser en FF&E. C’est de découvrir le vrai coût des FF&E trop tard pour pouvoir encore agir.
Lorsqu'un projet arrive au stade de la passation de marchés avec une FF&E inférieure de 30 % aux exigences du marché, les options sont toutes défavorables : réduire le périmètre du projet, diminuer la qualité, retarder l'ouverture ou trouver des financements supplémentaires. Aucune de ces solutions n'est sans conséquence.
L'autre solution consiste à connaître ce chiffre dès la phase d'étude de faisabilité — non pas avec la précision d'un BOQ, mais avec suffisamment de précision pour prendre des décisions éclairées. Ce chiffre existe. Il suffit simplement de le calculer.
FAQ
Quels sont les éléments inclus dans une ventilation des coûts FF&E pour un projet de construction ?
Le mobilier des chambres, l’éclairage, les tissus d’ameublement, les œuvres d’art et les équipements des chambres relèvent des lots FF&E ; le linge de maison, la vaisselle, les uniformes, les produits d’accueil et les fournitures destinées aux espaces réservés au personnel relèvent des lots OS&E. Les menuiseries encastrées et les installations techniques (MEP) relèvent généralement du budget de construction, et leur affectation erronée est une source fréquente de dépassements.
À propos de l'auteur : Martin Bretécher a passé plus de 15 ans dans les achats FF&E et OS&E hôteliers, et a livré plus de 3 100 clés en Europe et au-delà. Il a cofondé Figurz pour donner aux investisseurs hôteliers un budget indépendant et réaliste, sans aucun intérêt à le sous-estimer.
