Qu'est-ce qu'un économiste spécialisé dans l'hôtellerie et pourquoi votre projet en a besoin avant même l'architecte ?

Chaque projet hôtelier a son architecte. La plupart ont un architecte d'intérieur. Beaucoup ont un chef de projet. Très peu ont quelqu'un dont la seule mission est de dire la vérité sur le coût des aménagements intérieurs — avant que quiconque ne soit engagé, avant que la conception ne commence et avant que le dossier financier ne soit présenté à une banque.

Ce métier porte un nom. En France, on parle d’« économiste de l’hôtellerie » ou de « bureau d’études en aménagement intérieur ». Sur les marchés anglophones, on l’appelle parfois « consultant en coûts d’ FF&E » ou « économiste en aménagement intérieur hôtelier ». Quel que soit le titre, la fonction reste la même : il s’agit d’une évaluation indépendante et experte du coût de l’aménagement intérieur d’un hôtel, ventilée par corps de métier, adaptée au projet spécifique, sans aucun intérêt commercial lié au résultat.

Cet article explique en quoi consiste ce rôle, pourquoi il existe, pourquoi il intervient trop tard dans la plupart des projets, et comment Figurz permet d'y avoir recours au moment où cela compte vraiment.

En quoi consiste réellement le métier d'économiste spécialisé dans l'aménagement intérieur des hôtels ?

Un économiste de l'aménagement intérieur d'hôtels — ou bureau d'études en aménagement intérieur — joue pour l'aménagement intérieur le même rôle qu'un métreur-vérificateur pour la construction : il réalise une estimation indépendante des coûts sur la base du cahier des charges du projet, sans avoir d'intérêt commercial dans le résultat.

Le principal livrable est un budget ventilé par catégorie de travaux : menuiserie fixe, mobilier, éclairage, habillage des fenêtres, œuvres d'art, OS&E et toutes les autres catégories de coûts d'aménagement intérieur pertinentes pour le projet. Cette ventilation remplit trois fonctions.

Cela permet à l'investisseur ou au promoteur de se faire une idée réaliste du coût total de l'aménagement intérieur avant le début des achats. Cela fournit à l'équipe de projet un point de référence à partir duquel évaluer les devis des fournisseurs. Et cela donne à tous les participants une base commune qui n'est pas le fruit d'une personne cherchant à remporter un marché.

Au-delà du budget initial, un économiste spécialisé dans l'aménagement intérieur d'hôtels suit l'évolution des coûts tout au long du projet : il actualise les devis à mesure que la conception avance, signale les cas où des modifications des spécifications entraînent une hausse des coûts et apporte un regard indépendant que nul autre membre de l'équipe de projet n'est en mesure d'offrir.

Pourquoi ce poste existe-t-il ?

Le poste d'économiste en aménagement intérieur hôtelier existe en raison d'un problème structurel lié à la manière dont les projets hôteliers sont budgétisés.

Toutes les autres parties prenantes d’un projet hôtelier ont un intérêt commercial qui influe sur les chiffres qu’elles présentent. Les honoraires de l’architecte sont généralement calculés en pourcentage du coût de construction : rien ne l’incite donc à réduire l’étendue des travaux. Les honoraires de l’architecte d’intérieur sont liés au cahier des charges : rien ne l’incite donc à simplifier le cahier des charges technique. Les fournisseurs et entrepreneurs d’ FF&E s qui se disputent le marché ont tout intérêt à proposer des prix optimistes pour remporter l’appel d’offres.

L'investisseur ou le promoteur — c'est-à-dire la personne qui assume le risque financier — est entouré de conseillers dont les intérêts commerciaux ne coïncident pas avec la rigueur budgétaire. L'économiste d'intérieur est le seul intervenant dont les honoraires ne dépendent pas de l'issue des autres décisions prises dans le cadre du projet. Sa valeur réside précisément dans son indépendance.

En France, ce métier s'est développé dans le secteur de l'hôtellerie à mesure que les projets gagnaient en complexité et que l'écart entre les estimations initiales des coûts d'aménagement intérieur et les coûts d'acquisition finaux devenait impossible à ignorer. Depuis des décennies, les grands groupes hôteliers et les investisseurs institutionnels font systématiquement appel à des économistes de l'aménagement intérieur et à des bureaux d'études. Les investisseurs indépendants et les petits promoteurs n'ont historiquement pas eu accès à cette expertise, soit parce que le coût d'une étude complète était disproportionné par rapport à la taille du projet, soit parce qu'ils ignoraient tout simplement l'existence de ce métier.

Pourquoi cela arrive-t-il trop tard dans la plupart des projets ?

Dans les projets où un architecte d'intérieur intervient, celui-ci est presque toujours sollicité trop tard.

Voici comment les choses se passent généralement. L'investisseur acquiert le bien immobilier ou s'engage dans le projet de construction. L'architecte est désigné. L'architecte d'intérieur est désigné. La conception avance. Au bout d'un an ou d'un an et demi, quelqu'un se rend compte que personne n'a établi de budget fiable pour les aménagements intérieurs — et un économiste du bâtiment est alors sollicité pour réaliser une estimation des coûts.

À ce stade, deux choses se sont déjà produites. Le modèle financier a été présenté aux banques et aux investisseurs avec un budget prévisionnel provisoire qui est presque certainement erroné. Et la conception a évolué à un point tel que la modifier pour l'adapter à un budget réaliste s'avère coûteux, perturbateur et politiquement difficile.

L'économiste en bâtiment arrive avec un chiffre réaliste et de mauvaises nouvelles. L'écart entre le coût prévu au budget et le coût réel doit être comblé d'une manière ou d'une autre : soit par une optimisation des coûts, soit par un financement supplémentaire, soit par une réduction de l'étendue des travaux qui compromet l'intention de conception.

Aucun de ces résultats n'est sans conséquence. Et tous auraient pu être évités si le chiffre réaliste avait été intégré au modèle dès le départ.

Que se passe-t-il lorsque le rôle est totalement absent ?

Dans les projets où aucun architecte d'intérieur n'est jamais impliqué — ce qui est le cas de la plupart des projets hôteliers hors du secteur institutionnel —, le dépassement budgétaire survient généralement à l'un des trois moments suivants.

La première étape intervient lors de l’appel d’offres. Lorsque les fournisseurs de « FF&E » remettent leurs devis, le coût total s’avère supérieur au budget. C’est alors que commence l’optimisation des coûts. Les lots de travaux sont réduits. Le budget alloué à l’ OS&E est revu à la baisse. Le projet parvient ainsi à la phase d’approvisionnement avec des moyens inférieurs à ceux dont il a besoin.

La deuxième étape intervient à la clôture de la procédure d'appel d'offres. Les contrats sont signés pour un montant total supérieur au budget. Le dépassement doit être financé. Les options sont limitées et coûteuses.

Le troisième problème concerne l'ouverture. L'hôtel a ouvert ses portes avec un aménagement intérieur dont le coût a été réduit au-delà de ce qu'il aurait dû être. Certains postes budgétaires ont fait l'objet d'une optimisation des coûts poussée au point que l'intention initiale du projet n'a pas pu être respectée. L'expérience des clients reflète les choix budgétaires pris sous la pression dix-huit mois plus tôt.

Dans tous les cas, le coût lié à l'absence d'un budget dédié à l'aménagement intérieur dès le début du projet est plus élevé que celui d'en avoir disposé dès le départ.

Comment Figurz rend ce savoir-faire accessible

Figurz a été conçu pour résoudre ce problème d'accès. Faire appel à un bureau d'études à part entière — comme le font les investisseurs hôteliers institutionnels pour les grands projets — coûte entre 15 000 et 50 000 euros, selon la complexité du projet. Cela donne lieu à une estimation détaillée des coûts, lot par lot, dont la préparation prend plusieurs semaines. Pour un grand projet institutionnel, c'est un investissement raisonnable. Pour un hôtel-boutique de 30 chambres ou un investisseur novice qui effectue ses propres calculs, ce n'est pas le cas.

Figurz fournit les éléments essentiels du travail d’un économiste en aménagement intérieur hôtelier — une analyse indépendante des coûts ( FF&E ) et un budget prévisionnel ( OS&E ) ventilés par corps de métier, adaptés aux paramètres spécifiques du projet — à un coût nettement inférieur et en quelques minutes plutôt qu’en plusieurs semaines.

Cela ne remplace pas l'intervention d'un bureau d'études à part entière dans le cadre d'un projet complexe. Il s'agit d'un outil qui permet à tout investisseur, promoteur, architecte ou exploitant d'obtenir une estimation réaliste des coûts d'aménagement intérieur à un stade où celle-ci peut réellement influencer les décisions — avant que le modèle financier ne soit figé, avant que l'architecte ne soit désigné, avant que quiconque n'ait un intérêt commercial dans ces chiffres.

L'objectif est simple : qu'aucun projet hôtelier ne démarre avec un budget provisoire pour l'aménagement intérieur alors qu'un budget réaliste est disponible. Qu'aucun investisseur ne se rende à une réunion d'acquisition sans savoir combien coûtera l'aménagement intérieur. Que les chiffres du plan d'affaires reflètent la réalité — et non un optimisme de circonstance.

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