Pourquoi FF&E mobilier, l'équipement et les agencements ( FF&E l'immobilier : l'actif que les investisseurs hôteliers sous-estiment
Établissement de quartiers
FF&E entre 10 et 20 % du budget d'investissement total d'un hôtel. Les 80 % restants — structure, installations techniques (MEP) et finitions — retiennent l'essentiel de l'attention pendant la phase de développement et font l'objet de la majeure partie de la diligence raisonnable lors d'une vente.
Et pourtant, pas de lit signifie pas d’hôtel. Pas d’hôtel signifie pas de recettes. Pas de recettes signifie pas de retour sur investissement pour ces 80 % sur lesquels tout le monde se concentrait.
Le mobilier, l'équipement FF&E ne FF&E pas un poste de dépense à minimiser. Il s'agit des actifs qui confèrent au bâtiment sa raison d'être — et sa valeur. De l'investissement à la revente, ils représentent bien plus qu'un simple coût amortissable.
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Le mobilier, l'équipement et les agencements (FF&E facteur de coûts d'exploitation
La qualité du FF&E un impact direct et mesurable sur les coûts d'exploitation. Un mobilier de mauvaise qualité implique davantage d'entretien — et l'entretien n'est pas un poste de dépense négligeable. Il représente environ un tiers du temps consacré par l'équipe d'entretien d'un hôtel tout au long de la durée de vie de l'actif.
Sur une période de dix ou quinze ans, le coût d'entretien et de remplacement d'un mobilier, d'équipements FF&E d'accessoires FF&E de mauvaise qualité dépasse FF&E les économies réalisées lors de l'investissement initial. Une chaise moins chère qui doit être remplacée tous les trois ans coûte plus cher sur une décennie qu'un modèle de qualité qui dure quinze ans. Le calcul est simple. Or, les décisions prises en tiennent rarement compte.
Quelle que soit la structure de l'accord entre le propriétaire et l'exploitant, quelqu'un finit par en subir les conséquences si des économies sont réalisées au détriment de la qualité pendant la phase d'investissement. Si c'est l'exploitant, il compense cela par une augmentation des frais d'exploitation et une baisse des normes de service. Si c'est le propriétaire, cela se répercute sur les frais de gestion, les FF&E , et, en fin de compte, sur la valeur de l'actif au moment de la cession.
Le faux économie que représente un sous-investissement dans FF&E ier, FF&E l'un des facteurs de destruction de valeur les plus récurrents dans l'immobilier hôtelier.
Le mobilier, l'équipement et les agencements (FF&E actifs destinés à la revente
Lorsqu'un hôtel est vendu, l'acheteur acquiert tout ce que contient le bâtiment, y compris FF&E. Un bâtiment doté FF&E de qualité, durable FF&E correctement entretenu constitue un actif différent d'un bâtiment dont le FF&E été remplacé à plusieurs reprises, présente des incohérences d'un étage à l'autre ou a fait l'objet d'une optimisation des coûts au point de ne plus refléter le positionnement de l'hôtel.
FF&E bien choisis peut, au bout de dix ans, ne nécessiter qu’un rembourrage, un recâblage ou une remise en état, plutôt qu’un remplacement complet. Sa valeur comptable peut être nulle — entièrement amortie au bilan —, mais les matériaux, le savoir-faire et la cohérence du cahier des charges conservent une valeur réelle. Un acheteur qui effectue une vérification préalable sait faire la différence entre un hôtel nécessitant une remise à neuf esthétique et un autre nécessitant un programme complet FF&E .
Les implications pour les décisions d'investissement sont claires : FF&E doit être évaluée lors de l'acquisition avec la même rigueur que l'état de la structure, les installations techniques et les normes de la marque. Un hôtel dont le coût FF&E s'élève à 2 millions d'euros au cours de la troisième année n'est pas un actif comparable à un autre qui n'a pas cette charge.
Le mobilier, l'équipement et les agencements (FF&E un moteur de chiffre d'affaires
L'expérience client dépend en grande partie de FF&E. Pas entièrement — le service, la restauration et l'emplacement jouent tous un rôle — mais dans une large mesure. Le confort du lit, la qualité des sièges, la cohérence de l'éclairage, la durabilité des équipements de salle de bains : voilà ce que les clients remarquent, ce qu'ils mentionnent dans leurs avis, et ce qui les incite à revenir et renforce le pouvoir de fixation des prix.
Un hôtel ayant correctement investi dans FF&E maintenir le niveau de ses tarifs sur un cycle d'exploitation plus long. En revanche, un hôtel ayant sous-investi subit plus tôt une pression à la baisse sur ses tarifs — à mesure que son produit physique se détériore par rapport à celui de ses concurrents — et doit prendre une décision de rénovation plus tôt que ne le prévoyait son modèle financier.
L'impact de FF&E sur le chiffre d'affaires est rarement pris en compte de manière explicite dans les études de faisabilité hôtelières. Or, cela devrait l'être. Une différence de 5 % du tarif journalier moyen (ADR) réalisable sur une période d'exploitation de dix ans, liée à la qualité physique du produit, représente une valeur bien supérieure aux FF&E réalisées sur FF&E qui ont permis d'obtenir cette différence.
L'analogie avec la voiture — et pourquoi elle s'applique aux hôtels
Lorsqu'il achète une voiture, un acheteur avisé tient compte de sa valeur de revente. Le moteur n'a pas besoin des sièges pour fonctionner, mais personne ne négocie l'intérieur hors du prix d'achat. Les sièges, le tableau de bord, la qualité des matériaux : tout cela fait partie de la valeur de la voiture, aujourd'hui comme dans dix ans.
Pour un hôtel, le raisonnement est identique et les enjeux sont encore plus importants. FF&E de mauvaise qualité FF&E seulement la valeur de revente : cela a également des répercussions sur les coûts d’exploitation, la satisfaction des clients, le positionnement tarifaire et le calendrier du prochain cycle d’investissements. FF&E bien conçu et bien défini FF&E un véritable élément constitutif de la valeur de l’actif : un aspect qu’un acheteur averti sait reconnaître, évaluer et prendre en compte dans son analyse de rentabilité.
Les investisseurs qui en ont conscience abordent l'achat d'hôtels différemment. Ils accordent autant d'importance à FF&E qu'à l'emplacement et à la marque. Ils modélisent le cycle de remplacement. Et ils partent d'une estimation budgétaire fiable et indépendante — avant que quiconque ayant un intérêt dans le résultat n'ait eu l'occasion de revoir ce chiffre à la baisse.
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Ce que cela implique pour FF&E )
Le fait de considérer FF&E mobilier, l'équipement et FF&E agencements ( FF&E un actif immobilier plutôt que comme un coût amortissable modifie la manière dont vous les intégrez dans votre budget.
Cela signifie qu’il faut établir un budget en tenant compte de la durabilité, et pas seulement du prix. Cela signifie qu’il faut intégrer un cycle de remplacement réaliste dans le modèle financier, sans partir du principe que le FF&E indéfiniment. Cela signifie qu’il faut évaluer la qualité des fournisseurs avec autant de sérieux que leurs prix — car l’option la moins chère au moment de l’achat est rarement la plus économique sur toute la durée de vie de l’actif.
Cela implique de définir correctement le budget dès le départ — avant le processus de conception, avant le mandat d’appel d’offres, avant que le modèle financier ne soit figé. Une OS&E fiable FF&E OS&E , réalisée de manière indépendante et adaptée aux paramètres réels du projet, constitue la base sur laquelle repose toute décision d’investissement avisée.
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